Иллюзия 1: свободная планировка
«Стен нет» — вовсе не означает, что площадь квартиры можно нарезать на любые помещения и расположить их в любом порядке. Межкомнатных перегородок нет только де-факто, а де-юре они существуют на плане застройщика. И расширить ванную, к примеру, можно только за счет коридора, а за счет кухни или комнаты нельзя. И место кухни в этой «свободной» планировке на самом деле строго определено. И лоджию нельзя просто взять и присоединить. И вентшахты — как и в любом другом жилье — трогать нельзя.
Вся свобода «свободной» планировки заключается лишь в том, что вы не тратите ресурсы на демонтаж стен. Застройщику это выгодно: во-первых, он не оплачивает возведение перегородок, а, во-вторых, продает вам те два-три квадратных метра площади квартиры, которые по факту окажутся под стенами. Но при этом любое отклонение от планировки застройщика вам придется согласовывать (и тратиться), как при любой другой перепланировке.
Иллюзия 2: главное — это площадь
Если вы думаете, что из 100 кв.м дизайнер легко нарежет три или четыре комнаты — вы сильно ошибаетесь. Даже если внутри квартиры не будет ни одной несущей стены, на этих 100 кв.м будет определенное количество окон, одна кухня, и в лучшем случае два санузла. Иной раз выходит, что на 100 метрах далеко не всегда удается спроектировать лишнюю комнату.
Вот, к примеру, две квартиры на планах ниже — рассмотрите их хорошенько. Площадь первой — 60 кв.м, другая даже меньше 40 кв.м. Но как раз из последней получилась полноценная «двушка», а в первой, однокомнатной, даже для кровати места не нашлось.
Факт: Площадь — далеко не самое важное для удачного в будущем планировочного решения. Куда важнее отсутствие несущих стен, наличие окон и правильные формы помещений.
К сожалению, заказчики очень часто переоценивают размеры новой квартиры. Купив 100 кв.м после 60-метровой «двушки», они пребывают в некой эйфории. Ощущение, что площадь увеличилась вдвое. И логично же, что в запросах появляются четыре комнаты, ванная, душевая и гардеробная. А в рефренсах — диваны по 3,5 метра и остров на кухне. В таких случаях я стараюсь мягко, но настойчиво переубедить заказчика. Показываю на плане в масштабе человека, объясняю нормы эргономики — удобно ли будет двигаться. Были случаи, когда только в процессе строительства, после возведения перегородок, заказчик осознавал, что дополнительные помещения, на которых он настоял, получаются гораздо теснее, чем он себе представлял.
Во-первых, можно обустроить на месте кухни (при этом назвать её можно будет только кабинетом или гардеробной, но не жилой комнатой), а кухню перенести… Куда? На жилую площадь нельзя. На лоджию нельзя. На территорию санузла — совсем нельзя, даже краешком заехать.
Вариант переноса кухни возможен только тогда, когда на плане застройщика обозначена достаточно большая нежилая площадь: холл, гардеробная или кладовка, где может расположиться кухня-ниша не менее 5 кв.м. И только если при этом она окажется рядом со стояками воды и канализации и с прямым доступом естественного света. Если в вашей квартире такого холла нет, то кухню перенести будет некуда, а значит, квартира для подобной перепланировки не годится.
Во-вторых, можно разрезать на части одну из комнат (планировка ниже). Получившиеся комнаты вряд ли будут хороших пропорций и размеров, но если есть жесткая необходимость, например, расселить взрослеющих разнополых детей или отселить бабушку от внука, то это может быть единственным вариантом. Жаль только, что «лишние» окна — явление достаточно редкое. Особенно вкупе с возможностью обустроить два отдельных входа в комнаты, а не делать одну из них проходной. При этом минимальная площадь отдельной жилой комнаты по закону должна быть не меньше 9 кв.м.
В третьих, можно визуально зонировать. Например, в студийной планировке кухни-гостиной выгородить зону спальни или кабинета с помощью легкой раздвижной перегородки.
Подчеркну, что это может быть только «мебельная» перегородка, установленная поверх чистовой отделки пола после приемки квартиры в БТИ. Просто «откусить» небольшой участок объединенной кухни-гостиной под изолированную комнату нельзя. Это расценивается как расширение кухни за счет жилой площади. Согласовать такой вариант невозможно.
Наконец, можно сделать комнату на утепленной лоджии, в зимнем саду, на террасе или веранде. Способы довольно экзотические, но тем не менее встречающиеся. Подходят, если площадь помещения достаточна для обустройства там отдельной комнаты. Помните только, что отапливать ее можно будет только электричеством: выносить водяные радиаторы за пределы контура квартиры запрещено. А водяной теплый пол вообще запрещен в квартирах, на любой территории.
Других законных способов сделать в квартире дополнительную комнату нет. Поэтому в 90% случаев «двушка» останется «двушкой», а «трешка» не станет четырехкомнатной квартирой, даже если площадь помещения довольно большая. Так зачем ломать копья? Если вам нужны три отдельные спальни и гостиная, гораздо правильнее будет искать четырехкомнатную квартиру, чем мучиться с перепланировкой «трешки».
Если возможности докупить еще одну комнату нет, меняйте запросы: отказывайтесь от кабинета, селите детей по двое, спите на диване в гостиной.
Если это категорически неприемлемо — просите дизайнера консультировать до покупки квартиры. Возможно, вам просто нужно будет еще немного поискать.